“蛋壳”公寓们会继续推高房租吗?
2018-03-21 08:38 作者:李敏
来源: 90度地产
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财经365讯(编辑 钱多多) 春节过后,北京老房子里的装修声又开始此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下,这波装修很大概率上来自于新的“二房东”。 移动互联时代,衣食住
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  财经365讯(编辑 钱多多)春节过后,北京老房子里的装修声又开始此起彼伏。在二手房成交量大幅下滑的背景下,这波装修很大概率上来自于新的“二房东”。

  移动互联时代,衣食住行统统可以拿手机来“解决”。当互联网企业在资本的簇拥下打下一场场诸如网约车、外卖大战后,战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场:租房。

  互联网派长租公寓运营商能否成为住房租赁市场一尾新的鲶鱼?目前还不得而知。

  不过,想想价格战过后不断涨价的外卖、网约车,我们有理由怀疑:随着自如、蛋壳公寓、魔方等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度,众多APP上的房租会不会也越来越高?

  01、一大波“二房东”来了

  在租购并举政策的推动下,一大批长租公寓运营商涌入市场。自如寓对外透露的一组数据显示,2015年长租公寓的门店增长率不足15%,但是2016年增长率接近35%,2017年更是高达40%。

  进入2018年,处于风口的长租公寓行业仍在不断吸引资本注入。先是链家旗下“自如”正式宣布完成40亿元A轮融资,在刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录同时,规模扩张也被纳入下一步的战略规划。随后,蛋壳公寓对外宣布完成1亿美元B轮融资,并宣布该笔融资会用在企业规模的加速扩张等方面。

一大波“二房东”来了

  按照蛋壳高管的预计,接下来的三年内,长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间,估值100亿美金以上的超级独角兽。公开数据显示,目前自如管理着40万间房间,蛋壳这一数据约为8万间。

  租房市场被认为是一片待开发蓝海。方正证券的测算,中国住房租赁市场的GMV(年交易总额)在1.8万亿至1.9万亿元区间,与美国更高比例的租赁人口比重(31.25%)和更大规模的GMV(3万亿美元)相比,中国住房租赁市场潜力巨大。

  对于目前市场上存在的长租公寓平台,仲量联行曾根据平台定位进行了如此分类,包括了企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台。其中初创企业平台以及房产中介平台占据近八成比例。

  目前国内长租公寓四大参与主体的运营路径有重资产和轻资产之分。

  重资产以地产派和酒店运营商为主,通过自建或者购买整栋楼进行改造然后出租的方式运作。

  轻资产路径则是更为常见的互联网模式,多以地产中介和互联网初创平台为主要主体,与业主签署长期协议获得经营权,对房源进行改造,就此成为“二房东”。

  单从扩张速度来看,重资产运营模式,以整栋为单位,在房源品质提升与管控上有较大优势,但不管是前期购买土地自建还是购楼改造,都需要付出更大成本;相比而言,轻资产运营模式以一套房为单位,极具扩散性,在市场与区域迅速扩张上占据优势,对前期资金的要求相对较低,但在房源管控上升上就相对劣势。

  不可否认的是,从2017年以来,长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还是管理规模方面都有较大提升,而随着互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张,也推动着住房租赁模式从此前传统的C2C模式向C2B2C转变。

  02、得房源者得天下

得房源者得天下

  尽管长租公寓在2010年前后就已经出现,但直到2014年,当“互联网思维”席卷众多行业时,以雷军执掌的顺为资本一个亿投资you+青年公寓为标志性事件,长租公寓才站上第一个大型资本风口。

  小米这个智能硬件行业的新手,2014年的出货量竟冲到了全国第一、全球第三的位置上。而小米之所以能以互联网思维颠覆传统手机行业,其秘密武器之一就是革新了供应链模式,在线上集中了大量需求订单后,驱动后端供应链,将传统硬件制造的“重资产”模式变轻,以最快的速度响应市场需求。

  在小米的轻资产思路中,强大的供应链整合力是关键。而高度依赖供应链的,除了2014年火爆一时的互联网手机外,还有2017年陷入“彩虹大战”的共享单车。

  在单车颜色大战伊始,大量订单就压向供应链。而随着入局者越来越多,考验这些平台攻城略地能力的,是对供应链产能的抢夺。产能是有限的,小的共享单车品牌或者新的参与者,后期就很难在短期内从原有的产能体系中分羹。

  如果说巨大的供应链支撑力度是小米、共享单车等互联网企业能够火速燎原的关键,那么,对于互联网长租公寓运营商而言,其与生带来的痛点也在于“供应链”的重要环节——房源。

  从目前互联网长租公寓参与者的角度看,这场火拼归根到底,是房源占有率、用户量、扩张速度、资本实力和盈利能力的综合较量。其中,散户房源争夺就是第一关,而这对于传统地产中介来说,优势自然是高于新生的互联网租房平台。

得房源者得天下

  03、盈利难,将继续推高房租?

  只要有资本注入,长租公寓的行业的入口期就还没有关闭,就会有企业继续涌入。不过,风口形成的同时,市场的优势劣汰也在发生,不是所有站在风口上的猪都会飞起来。据克而瑞统计,去年一年内,包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。

  目前,互联网租房平台绝大多数还停留在前期的房源大战和品牌营销上,在真正能够支撑企业健康运作的稳定收益方面并无太大建树。

  互联网租房平台想要复制互联网模式,最重要的两大命门就在于:谁能以最快的扩张速度圈得更多市场,并找到除了房租差和服务费之外的盈利方式。

  在探索营收路径上,手机与共享单车的商业模式或许有一定的借鉴意义。

  以互联网手机起家的小米为例,在小米的营收中,手机等硬件产品是绝对的大头,但依托于小米生态链的应用、游戏等互联网服务等衍生收入却是利润的重要贡献来源。简单来说,以“性价比”优势明显的硬件产品聚拢用户,再进行流量变现,是小米的互联网模式推动盈利的路径。

  共享单车企业尽管盈利模式尚未明晰,但巨额押金用于何处给了外界想象空间:一边是一块钱甚至几毛钱的使用费,一边却是数十亿的押金池子。手攥巨大流量的他们,正挑战市场对企业盈利的传统认知。

  回到互联网租房平台,从目前来看,获取租金差额以及收取额外服务费成为主要的营收来源。对于动辄掌握数万间,甚至几十万间房源的互联网租房平台来说,如果每个房间都租出,并收取行业通行的一个月押金的话,巨大的押金沉淀,或许是共享单车企业望尘莫及的。

  另外,互联网手机与共享单车之所以能在短时间内迅速扩张,“烧钱补贴模式”功不可没。但对于存在房源困境与盈利难题的互联网租房平台而言,这一模式移植过来的可能性并不大。

  互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在房间装修上体现差异化竞争点,就意味着更高的拿房成本。以北京东五环为例,同一社区、几乎相同面积的房间,蛋壳公寓月租要比自如贵20%~30%。

  近期一项调查统计显示,超7成的网友认为长租公寓租金太高,让人望而却步,如果月租金2000元以下则可以接受。

  2月房租数据显示,北京的房租又涨了。水涨船高,在租房成本逐年上升、租房机构盈利难的背景下,这些新进入市场的租房机构是否会继续推高房租呢?想了解更多财经资讯,请关注财经365!

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