财经365讯（编辑 钱多多）对于买房人来说，除了要关注调控政策，还要全方位思考房子的价值。有些房子连房产证都办不下来，又影响户口、小孩上学，而且在市场上还很难转手，你都知道吗?

　　1.小产权房

　　一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。

　　由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。

　　根据《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”，这意味着小产权房“转正”无望。

　　2、特殊政策限制的房子

　　还有其他一些特殊性质的房子，比如北京近日推出的共有产权房，这种房子价格明显会低于同地段、同品质的普通商品房，但是只能购买相应的份额，是通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。

　　这种房子好是好，毕竟价格低些。但是如果未满5年，是不允许转让房屋产权份额的。如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象仍为符合购买共有产权房屋条件的人。

　　3、热点城市商 住房

　　与住宅相比，商 住房有以下特点：商 住两用房土地出让年限最长为50年;大多数商 住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅;商 住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施;商 住的物业费、供暖费，要比住宅贵;商 住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂，居住环境差。

　　今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商 住房，现在不仅限购，而且只能买二手商 住房，此外，商 住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　此外，即使有资格买商 住房的个人，也无法跟银行申请房贷，必须全款。

　　4、房龄较大的二手房

　　买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。

　　首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。

　　房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。想了解更多财经资讯，请关注财经365！