03、消费增长的真相

　　尽管三四线城市的人口没有回流，但三四线城市的总消费增速却远高于一线城市，甚至在近两年超过二线。

　　2012年以来，一线城市的消费增速出现明显下滑，社会消费零售总额同比增速从12%持续下降到2017年的7.3%。

　　相比之下，二线城市和三四线及以下城市的消费增速下降幅度较小，2016年和2017两年三四线城市消费增速还出现了反弹。

　　不同城市之间消费的差异实际上与房价高低相关，而非人口变化。

　　房价对消费存在财富效应和挤出效应，在房价处于较低水平的时候，房价上涨会增加居民的总资产，并促进消费;而在房价处于较高水平时，房价上涨往往会增加居民的债务负担和居住开支，从而挤出消费。

　　目前来看，房价上涨对三四线城市的财富效应更明显，而对一二线城市的挤出效应更明显，这或许能够部分解释不同城市消费差异的现象。

　　根据海通证券对包含一二三线的45个城市2016年的数据进行分析，结果发现房价收入比较高的城市，房价上涨1%只会带来消费增速上涨0.2%;而对房价收入比较低的城市，其房价上涨1%会带来7.9%的消费增速。

　　同时，前面提到城镇化的推进为三四线城市带来了大量新的城镇居民。2017年我国农村居民人均消费为11000元，而城镇居民的消费24000元，城乡消费支出的差别一方面来自收入的差别，另一方面也与生活环境相关。

　　农村居民入城之后，随着生活方式和消费观念的改变，消费规模会扩大，这也是当前三四线城市消费增长较快的另一因素。

　　因此，在三四线城市并没有出现明显人口回流的情况下，房价上涨的财富效应和农村居民入城才是三四线城市消费强劲增长的真正原因!

　　那么消费增长的故事是否还会延续?

　　随着城镇化的推进，三四线城市的消费提升还有一定空间。目前我国城镇化率仅为58%，相比与发达国家还有很高的上升空间，因此，未来农村居民入城的趋势不会改变。

　　但是本轮房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化。经过2016-2017年的上涨，部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。

　　同时，本轮房价上涨周期中，三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象，导致居民负债规模扩大。

　　一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出，而随着三四线城市房价上涨，未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

　　04、结论：房价上涨不可持续，消费增速下滑

　　基于前面的分析，可以发现三四线城市并没有出现人口回流，而城镇化的推进一定程度增加了购房和消费需求。

　　未来人口流出三四线城市的趋势不会改变，而城镇化仍会推进。但是近几年销售增长透支了住房需求，在没有人口长期流入的基础上，未来三四线城市房价上涨不可持续。

　　而本轮房价上涨过程中，三四线城市居民也存在加杠杆的情况，尽管城镇化和收入提升将促进三四线消费增长，但不断上涨的房价将对消费产生抑制作用，未来三四线城市消费增长会有一定程度放缓。

　　未来，三四线城市的房价回落将对我国房地产投资产生较大的向下压力。一旦房价不再上涨，目前透支的购房需求将在未来很长一段时间导致三四线城市房地产供需失衡，压制房地产销售。

　　由于房地产销售领先于房地产投资，未来三四线城市的地产投资将出现回落，带动我国房地产总投资下降。

　　| 本文来自海通证券首席宏观分析师姜超、分析师宋潇，原标题《人口流出下的房价上涨和消费增长——理顺三四线城市人口、房价与消费》，真话财经做了删减。想获取更多财经资讯，请关注财经365！