预期明显转变

  今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7 月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 ”。坚决遏制房价上涨的口号提出后，潜在购房者的预期急转直下。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

  受市场预期转变影响，房地产市场延续调整趋势，在房价及土地流拍调整两个方面的表现上尤其突出。

  根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点，其中除南京挂牌价相对坚挺外，其余9个城市近几月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡。从各级别城市新建住宅价格来看，11月上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著，其中有超三成的三四线城市价格在调整。

  土地流拍也是市场预期转变的一大特征。2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。

  调整通道

  由于市场预期已经明显转变，对于未来一年，中国指数研究院认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。新城控股(26.230, -0.09, -0.34%)副总裁欧阳捷也认为，政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。