财经365（www.caijing365.com）11月4日讯：2019年已经过去了10个月，还有58天就到了2020年。之前有人说，上半年没干好不可怕，现在看七月建党、八月建军、十月建国，这些节点也已经过去了。
不论对个人还是对房企来说，现在都已经到了最关键的节点！
房价是没法预测的，因为宏观调控下，非完全市场经济形态，房价短期走势看政策，中期走势看政策，长期走势还是看政策。今天看市场惨淡，晚上公布一个降准，市场基本面就变了。
预测是不靠谱的，但回顾历史依然可以给未来很多启示，简单的说，在未来的58天，楼市依然有很多大概率确定会发生的事：（下面有几段曾经聊过，现在看依然值得再看看）
1：今年冬天不好过，抓紧出货回款是第一要务！
虽然大部分企业今年销售业绩都明显上涨了，但冷暖自知，大部分企业的销售额都有很大部分的水分。回款出货是第一要务，90%以上的企业最近资金链都非常紧绷。当然稍好一点的是央企国企。
2：楼市真的开始降价了
对比之前的传闻式冷，最近市场很多区域才真的退烧了，而楼市有没有真降价的第一大指标是售楼处是不是安好。
3：楼市调控继续多发
10月已经过去，但从楼市各种调控政策看，即使在长假影响下，楼市政策依然处于年内高位，累计10月合计房地产调控高达67次，叠加之前数据，年内高达482次，相比2018年同期上涨超过20%，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。
4：人才政策井喷，10月单月超过23次，在67次政策里占据了34%。
最近全国多城市发布人才政策，人才政策与购房挂钩，被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亚等。
从全国看，人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。
2019年的新特点：尝到甜头的城市继续加码，分布看城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上，继续加码人才政策。
5：公积金政策继续调整超过11城发布公积金政策大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性。
很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。公积金政策有宽松有收紧，整体看，大部分城市都是针对自身楼市发展现状，一城一策。
6：金融政策依然密集。
从银保监会到央行、中央部委，在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策，针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。
7：各种房地产企业融资依然高位
9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划！（30/31日两天多家企业再次发布融资计划）10月30日一天就有5家企业发布接近20亿美元计划。
8：房企拿地依然刷新历史记录
虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，2019年房企拿地数量依然刷新历史记录：2019年前10月，龙头房企拿地数据：整体看，前10月50大房企拿地金额高达1.86万亿，同比2018年同期上涨幅度高达15.6%。拿地最多的万科1476亿、碧桂园1223亿、保利919亿、中海829亿!合计37家房企拿地超过200亿，刷新历史同期记录。
9：土地溢价有所下调
10：关注每个月的LPR变化，特别是2019年最后2次报价。
11：关注中美，关注杠杆安全
特别是即将开始的贸易谈判结果。另外经济数据也将明显影响未来的信贷政策。房子是你唯一可以分期20年30年的东西。
12：不要老看动不动几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准
肯定会看到新闻说那些银行房贷暂停之类，但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。
其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
12：租赁只能是买房前的过渡准备，未来2个月肯定有很多新闻说租金下调了。
千万不要多花钱租房，尽量多存钱做首付。
13：买房的城市尽量选择二手房成交占市场总成交比超过30%甚至超过50%的城市（一线城市大约占比80%）
14：珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。
15：城市级别这个概念失效了。
一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
16：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。
这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。什么时候被用作夜壶，什么时候房地产才会起来，但过去3年房价涨幅太疯狂了，也到了应该调整的时间点。
17：6%的经济增长率
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，
18：为什么要房住不炒？
买房必须要买你舍不得卖的，这种房子，才有价值。
19：市场不好，房地产税声音越来越少。
房地产税是工具，且不说最近几年肯定不会落地，就算落地，影响也不是政策本身，而是执行的税率和税基
20：别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。
即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。
21：相比国企央企，未来2个月降价领头羊将是民企，特别是资金链紧张的民企。
22：说过很多次，排行榜上突然上涨名次的，在50-100名的房企，未来几个月资金链将非常紧张，尽量谨慎考虑。
房地产市场将形成寡头趋势，其中央企国企将是主力，
23：千万别看标杆房企说什么，一定要看他们在做什么，拿了什么地，拿了多少地，拿地节奏。
24：房价什么时候触底？
这要问银行。
25：房地产市场将形成寡头趋势，其中央企国企将是主力。
26：房地产多元化都是骗子，千万别买多元化房企的房子。
27：市场已经不可能再投机，但从安全角度看，一二线城市依然值得关注。
利率下调这是趋势，严管房地产对于有融资能力的人来说，反而是利好。房地产的杠杆率过高，未来的确不存在全面宽松的可能性。分化的市场，也很难找到比优质房地产更安全的保值标的物。
28：年轻人刚刚存满首付，房价又涨上去，官方悄有风吹草动，房价蹭的就上去啦，工资哪能涨过房价啦，地产还乱，物价，房价都高，就是工资不高。
29：市场冷但依然分化，全年依然超15万亿
现在媒体酝酿的看空心态，导致大家只关注放大了跌的数据，而没有看到全面，房地产销售额依然是刷新历史记录，甚至现在看，2019年很可能再次刷新2018年创造的宇宙销售额15万亿的历史记录。
30：房地产短期中期长期都看政策，都说2019年是过去10年最差的一年，但很可能是未来10年最好的一年。
对于个人来说，高杠杆已经不可能。但如果没有其他投资渠道，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市尽量中心城区，或者靠地铁的物业。
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