财经365视界-恒大的“健身”新方案
2020-04-01 14:23 作者: 房务观察
来源:财经365
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财经365(www.caijing365.com)4月1日讯:地产界的“大块头”恒大,再度“增肌”。 据其最新公布的2019年年报,销售金额6010.6亿元。较上年增长9%;营业收入4775.6亿元,同比增长2.4% 财经3
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财经365(www.caijing365.com)4月1日讯:地产界的“大块头”恒大,再度“增肌”。据其最新公布的2019年年报,销售金额6010.6亿元。较上年增长9%;营业收入4775.6亿元,同比增长2.4%

财经365视界-恒大的“健身”新方案

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尽管两项数据的增长均有所减缓,但在基数已经相当庞大的情况下,每一个百分点的增长,其实都相当不易。这与健身中的减脂阶段,情况相反但道理相同:体重基数大者,开始时“掉秤”很明显,但当达到一定程度进入“平台期”,每再减下一磅,都要付出远超前期的投入和努力。

恒大当然不是地产界的“健身小白”,减脂+塑型早已成效斐然,“傲人身材”有目共睹。恒大的2019年业绩表上,几项数据略“扎眼”:核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,净负债率159.3%,分别同比增加4.2%和7.4%。

显而易见,经营上恒大虽“生猛”依然。只是应了那个表情包:“我原本可以很快乐,是负债误了我”。还好,恒大自身对此有清醒认知。业绩会上,许家印亲自提出,要以最大决心和力度,用发展模式的转变,把负债降下去。他现在要进入的是更高阶的“内炼”期——平衡血氧饱和度(控规模),提升心肺功能(高增长)和基础代谢率(降负债)。

体型体格后,练体能体魄

自2009年上市以来,行业和市场一直亲眼见证着“恒大速度”:第一个完整财年2010年,恒大就的销售金额就达527亿元,是当年6家突破500亿大关的房企之一,从此站稳第一梯队。同时,营收同比大增700%;核心利润更是增长18倍之多。在2010年“最严厉调控”背景下,成为逆市里最具增长力和最会赚钱的房企。 2013年,恒大首次迈过千亿门槛。接着更是一发不可收拾,连年跨越式增长:2014年1315亿元,2015年2013.4亿元,2016年3733亿元。从2009年到2016年,恒大的销售额增速在30%以上,年均复合增长率高达54.9%,7年间公司总资产增长逾21倍。 里程碑式的2016年之后,2017年5009.6亿元,2018年5513亿元——恒大的规模一如其名,近年来更是稳固在行业前三。 当“体型体格”已然足够健硕,自知而不自满的健身达人的进一步追求,一定是更健康的身体“内核”,即体能和体魄,因为只追求“面子”而忽略“里子”的结果,往往是外强中瘠。 

体能体魄在健身界的指标,通常主要看血氧饱和度、心肺功能,以及基础代谢率。 血氧饱和度,即血液中血氧的浓度,是呼吸循环的重要生理参数。其平衡与否,对人体的内环境稳态起重要作用,过低或过高都会导致危害甚至致命。 放之企业亦通。企业的规模,应处在一个合理范围,过小瘠弱,太大危险。 恒大目前的规模水平,已到达了边际效应开始递减的程度。另外,尽管不断有人鼓吹“唯规模论”,实际上,房地产行业的规模效应,较电子、快消甚至美业等领域并不十分明显。因为生产要素特殊和极其受政策影响,房地产几乎没有固定成本,都是可变成本。 

以成本大头土地为例,一平米就是一平米的价格,影响地价的,是时机等因素,而不是规模经济效应。 因此,恒大此番提出“控规模”。第一步就是先严控土地储备规模,实现土储负增长。 年报显示,目前,恒大拥有的土地储备之巨,达2.93亿平米。许家印表示,恒大已经可以适度减少拿地而是充分利用现有土储。未来三年,恒大每年要削减去3000万平方米左右土储,到2022年,将总土储降至2亿平方米左右。如此既能确保公司持续发展,又能减少一支出大项。 人体心脏泵血及肺部吸入氧气的能力,叫做心肺功能,其直接影响全身器官和肌肉的活动,心肺功能良好,是身体主要机能都可健康运作的标志。 

提高心肺功能之于企业,相当于持续不断的高速度和有质量增长。 恒大下一阶段的心肺功能提升目标是:今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。 仍以健身作比。盲目定下不切实际目标只会让自己受伤,充分了解自己身体先天条件和后天情况,才能制定出必达计划。 据恒大管理层介绍,公司2020年总可售面积1.32亿平方米,可售货值1.27万亿,即便按64%的去化率十分保守地估算,也可实现销售8110亿,妥妥完成目标。 

今年伊始,疫情突袭使多家房企节奏错乱,阵脚慌乱。而恒大迅速实施“网上销售”的颠覆性营销革命,实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿,大增23%;销售回款1133亿,大增55%。双双刷新公司历史最高纪录,证实新战略卓有成效。

单位时间内的基础代谢,为基础代谢率。是指人体在基础状态下的能量代谢。 通常来说,基础代谢率越高,人体越不容易囤积脂肪,相对的,肌肉比重越大。同时亦能相应提高免疫力和抵抗力。更重要的是,做同样的运动,基础代谢率高者所获得的成效比基础代谢率低者更佳。 

对房企而言,基础代谢率与负债率好有一比。负债率低,相当于身上的“赘肉”少,伴“肥胖”而来的疾病和危害也少。 恒大的新战略中,“降负债”是重中之重。许家印提出,要以有息负债每年平均下降1500亿的速度,到2022年把总负债降到4000亿以下。 而前头的“高增长”与“控规模”,是达成“降负债”的关键。 许家印在业绩发布会现场算了这样一笔账,“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

恒大重塑恒大

恒大业绩情况分析

恒大业绩情况分析

管理学大师亨利·明茨伯格(Henry Mintzberg)的战略定位观认为:一个事物是否属于战略,取决于它所处的时间和情况。 房地产发展和兴盛的三叠纪和侏罗纪世代,行业其实没有全局性、长期性的战略,只采用战术取得局部和眼前的胜利就够了。 而进入行业白垩纪后期,地势、气候各方面环境都发生了剧变,不少曾强大如恐龙般的房企,也如恐龙般灭绝,消失无踪。而与恐龙同世代的很多爬行类、两栖类和有袋类动物,却能凭借自身特性存活下来,物种延续至今。 这是生物面临威胁时被激发出的天然“战略”,正如恒大如今面对新变化作出的新战略部署。

与其他可与互联网紧密链接的行业有以亿计的大数据样本可供修正、调整、更新战略相比,房地产项目周期长,客户反馈滞后,数据依赖统计而非自动生成等特性,导致行业精确度和反应度不高。 面临客观环境一样的前提下,较量的,就是对自己的态度。著名影星也是健身大神的阿诺德施瓦辛格说过,“想着要赢得比赛不会给你力量,在锻炼中挣扎力量才会增长,当你克服困难时,这就是力量。” 

领先的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,共同构筑成恒大实现战略目标的后援保证。随着新战略深入推进,三年后,负债降至行业中下水平,规模则超万亿继续伫立潮头的恒大,将是可能就连今天的恒大,都想象不到的更新、更强、更健壮的恒大。更多资讯,关注财经365股票门户网站!

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