财经365（www.caijing365.com）1月6日讯：股票-跟着阿里去买房。

阿里的北京总部园区距离地铁崔各庄站不足200米，隶属于朝阳区范围内，西靠望京，北临798艺术中心，东边则是拥有众多高档别墅的金盏地区，从附近小区的高层眺望，还能看到望京SOHO大楼的远景。

但，现在看来，这里与CBD、高楼林立、灯红酒绿、繁华等词，没有半毛钱关系。站在这里，甚至会让人误以为进入了三四线城市的城乡结合部。

一条狭窄的双向小路，两边都是荒芜的空地，没有商圈，没有店面，只有等在地铁口招呼出站的黑车司机和三蹦子师傅以及来往的车辆。北京冬季一旦日落，气温便会骤降，寒冷中，从地铁或公交出来的人群，大多匆匆选择了这些“便捷”的交通工具，人群被有条不紊地送往附近的城中村公寓。

2019年12月27日，阿里巴巴为其北京总部园区举办了奠基仪式，逍遥子张勇也直接表达了“落地北京”的战略。据了解，阿里巴巴北京总部位于朝阳区电子城北区，来广营东路北侧，规划五路西侧。

这片像被人遗忘多年的荒地，一下成了“天选之子”，充满了可期待性。比杭州西溪总部还多出18万平方米的阿里巴巴北京总部，能为这片区域带来何种变化？而崔各庄又能否复制杭州西溪总部“楼市神话”？

为此，盒饭财经（ID：daxiongfan）就施工中的阿里巴巴北京总部及周边进行了实地探访，看看一家公司所带来的躁动。

诡异的涨租

阿里北京总部园区动工的消息发布后，一张照片开始迅速传播。

橙色背景墙下，包括逍遥子在内的十余人拿着铲子，围着“奠基”碑，摆出了经典的工程奠基pose。照片中，蓝天无云，显然那天北京正在刮大风，空气能见度比较高，也因此让2公里之外的瑞平家园看起来近在咫尺。

附近的楼盘却寥寥可数，瑞平家园、马泉营家园、香江北岸，剩下的不是高档别墅小区，就是城中村公寓。根据官方公开数字，崔各庄常住人口20982人，以附近名为“观唐”的别墅小区为例——建筑规模8万平方米，绿化率70%，容积率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。

95后程序员刘佳，在一家位于来广营的互联网公司上班。近期，想趁着年底找找附近是否还有合适的房子，瑞平家园一度成为他的目标：“今年年中，就看中了这个小区，自如上两居室大概五千出头，一居室4千出头吧，现在看一居室快5千了，两居室都已经六千多了，我就奇怪为什么涨的这么离谱。”

与刘佳有同样疑问的，还有某中介公司的经纪人毛瑞（化名）。近期，毛瑞就经常被顾客问及：为何在配套设施没有变动，北京总体房屋租赁市场疲软的情况下，这个小区的房租还在涨。

面对这样的问题，他也不知该如何作答。

据了解，瑞平家园附近没有超市，没有商场，购买东西地方也只有小卖铺，更别提交通、医疗、学校等设施。而北京住房租赁市场又在持续降温，贝壳研究院数据显示， 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月，从8月开始，房屋租金连续4个月下跌，环比10月份下降1%，同比下降2.8%。当前的房租价格，整体已经回落至2018年1月初的水平，与两年前大致相同。

是因为房源抢手么？也并不是。

2019年8月初，自如的房源预定得通过线上，抢手的房源都是要靠抢的。而这套看中的瑞平家园一居室，便需要刘佳从多人手中抢得。但，那时，他并没有抢到那套心仪的房源。

2019年第三季度，瑞平家园短暂出现一波抢租热潮后，因周边配套设施不完善，生活、交通都非常不方便，便回归了理性，但即便在供大于需的状况下，价格也一直没下调。

从房产中介毛瑞处得知，中介公司手上的房源，如果长时间租不出去，便可能会做降价处理。而瑞平家园在自如平台上的房价，正在做立减。

如上图，从自如平台房源截图来看，瑞平家园不少房源都处于“签约立减”活动中，而这些“立减”优惠活动中的房源，无一不是空置已超过30天。

周边配套设施没有什么改变，北京整体房租又在持续下降，用户需求也不高，瑞平家园两居室的房租却在半年内猛增近2000元，这租金涨得有些诡异。

不知是巧合，还是真有带动能力，官方消息发布后，周边可租小区的房租均受到了不同程度的影响。

2019年年初，某自媒体报道了阿里巴巴北京总部项目计划于2019年11月开工， 2024年投入使用的消息。

3月，北京市规划和自然资源委员会官网上发布了一则名为《阿里总部规划许可获批 多规合一成果持续显现》的工作动态。

6月，北京市政府信息公开专栏中，发布了一则名为《管委会连续召开工作会，协调推进阿里巴巴北京总部项目建设》的动态。

刘佳第一次抢房失败，便是在这之后。

一房难求

租赁市场外，楼市也有了直接反应。

权衡考虑后，刘佳决定放弃这块区域：“有朋友在瑞平家园住了几个月后，直接违约不续租了，主要原因就是太偏了，周围什么都没有，房租对比下来也没那么便宜。而且，附近除了这个小区，也没什么合适的地方了，干脆就放弃了。” 

在百度地图中搜索，以崔各庄地铁为中心，方圆1公里内无主流中介店铺的信息。同时，58同城中搜索附近房源租售信息，与其他地区略有不同。这块区域小区租售信息下出现的经纪人大多来自坤岳房地产、怡嘉置地、阳光凯盛等规模较小的中介公司，不见链家、我爱我家、麦田等头部房产公司活跃的身影。

坐标北京朝阳，价格相对低洼，又即将有巨头入场，这些头部房产中介为何没有闻着味道就来？

事实上，年初阿里北京园区总部可能就建在崔各庄附近的消息出来后，各大论坛就出现了不少讨论的声音——阿里北京总部附近哪些楼盘将受益最多？哪些楼盘投资最佳？

现实是，哪怕买方、卖方和中介都有迫切的交易诉求，也无处下手。

阿里北京总部附近几个最主要的小区：瑞平家园、马泉营家园、香江北岸。燕保马泉营家园，公租房；香江北岸，小产权；而瑞平家园，虽然是70年的大产权房，但属于定向安置房的双限房，现在无法上市交易，还需满五年才能出售。

网易房产数据中心统计显示，望京片区已连续5年没有新盘供应，二手房均价已超7万/平，成交比较活跃的2000年后改善房源，上车门槛大多800万/套起步。

近期，阿里北京总部地区新上的楼盘大多为限竞房。事实上，在北京楼市整体的降温趋稳，“限竞房”项目并没有像开发商们期望的那样，一入市就被抢购一空，不少“限竞房”的销售并不理想。而阿里北京总部园区附近的中海·望京府、华樾北京楼盘，在开盘后却出现了一房难求的景象。

无一例外，这些“爆款”新楼盘都借着阿里北京总部的名号，开始做起了宣传和营销——“阿里总部旁”成为附近不少新楼盘对外宣传高频用词。

如中海·望京府，一开始就打出了“阿里巴巴总部毗邻落户”的宣传，加上限价背景下的6.89万元/平方米均价带来的“高性价比”，成为“爆款”。

据居理新房平台显示，2019年6月24日晚开盘，首次开盘推出的住宅房源现场售罄；8月9日，中海·望京府加推的二期洋房开盘；9月20日，二期住宅139㎡户型房源开盘，14秒售罄；9月24日，前期房源售完，楼盘方称预计后续无加推。

2019年4月，新京报就该附近的楼市进行了相关的报道：中海·望京府的一个重要“爆款”元素是，总投资68.9亿元的阿里巴巴北京总部已落地启动，位于中关村科技园区朝阳园北区，距离中海·望京府非常近。

2019年12月7日，距离阿里北京总部800米的华樾北京开盘。

在媒体对此的报道中直接该楼盘与阿里挂上了钩：“考虑到首都北京的全球辐射能力，未来阿里望京总部的影响力只怕也是核武器级别的……阿里打造望京新总部是一个风向标，一个新的时代已经开始，提前占位望京，就等于锁定这座城市未来20年的红利。”

不过，从目前还在售的状况来看，华樾北京是否能如“前辈”一样用好“阿里效应”这阵东风，还未可知。更多资讯，关注财经365股票或“财经365网”微信公众号看财经深度爆文！