股票-跟着阿里去买房
2020-01-06 08:49 作者:盒饭财经
来源:财经365
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财经365(www.caijing365.com)1月6日讯: 股票-跟着阿里去买房。 阿里的北京总部园区距离地铁崔各庄站不足200米,隶属于朝阳区范围内,西靠望京,北临798艺术中心,东边则是拥有众多高
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财经365(www.caijing365.com)1月6日讯:股票-跟着阿里去买房。


阿里的北京总部园区距离地铁崔各庄站不足200米,隶属于朝阳区范围内,西靠望京,北临798艺术中心,东边则是拥有众多高档别墅的金盏地区,从附近小区的高层眺望,还能看到望京SOHO大楼的远景。

房地产市场

但,现在看来,这里与CBD、高楼林立、灯红酒绿、繁华等词,没有半毛钱关系。站在这里,甚至会让人误以为进入了三四线城市的城乡结合部。


一条狭窄的双向小路,两边都是荒芜的空地,没有商圈,没有店面,只有等在地铁口招呼出站的黑车司机和三蹦子师傅以及来往的车辆。北京冬季一旦日落,气温便会骤降,寒冷中,从地铁或公交出来的人群,大多匆匆选择了这些“便捷”的交通工具,人群被有条不紊地送往附近的城中村公寓。


2019年12月27日,阿里巴巴为其北京总部园区举办了奠基仪式,逍遥子张勇也直接表达了“落地北京”的战略。据了解,阿里巴巴北京总部位于朝阳区电子城北区,来广营东路北侧,规划五路西侧。


这片像被人遗忘多年的荒地,一下成了“天选之子”,充满了可期待性。比杭州西溪总部还多出18万平方米的阿里巴巴北京总部,能为这片区域带来何种变化?而崔各庄又能否复制杭州西溪总部“楼市神话”?


为此,盒饭财经(ID:daxiongfan)就施工中的阿里巴巴北京总部及周边进行了实地探访,看看一家公司所带来的躁动。


诡异的涨租


阿里北京总部园区动工的消息发布后,一张照片开始迅速传播。


橙色背景墙下,包括逍遥子在内的十余人拿着铲子,围着“奠基”碑,摆出了经典的工程奠基pose。照片中,蓝天无云,显然那天北京正在刮大风,空气能见度比较高,也因此让2公里之外的瑞平家园看起来近在咫尺。


附近的楼盘却寥寥可数,瑞平家园、马泉营家园、香江北岸,剩下的不是高档别墅小区,就是城中村公寓。根据官方公开数字,崔各庄常住人口20982人,以附近名为“观唐”的别墅小区为例——建筑规模8万平方米,绿化率70%,容积率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。


95后程序员刘佳,在一家位于来广营的互联网公司上班。近期,想趁着年底找找附近是否还有合适的房子,瑞平家园一度成为他的目标:“今年年中,就看中了这个小区,自如上两居室大概五千出头,一居室4千出头吧,现在看一居室快5千了,两居室都已经六千多了,我就奇怪为什么涨的这么离谱。”


与刘佳有同样疑问的,还有某中介公司的经纪人毛瑞(化名)。近期,毛瑞就经常被顾客问及:为何在配套设施没有变动,北京总体房屋租赁市场疲软的情况下,这个小区的房租还在涨。


面对这样的问题,他也不知该如何作答。

北京房地产


据了解,瑞平家园附近没有超市,没有商场,购买东西地方也只有小卖铺,更别提交通、医疗、学校等设施。而北京住房租赁市场又在持续降温,贝壳研究院数据显示, 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月,从8月开始,房屋租金连续4个月下跌,环比10月份下降1%,同比下降2.8%。当前的房租价格,整体已经回落至2018年1月初的水平,与两年前大致相同。


是因为房源抢手么?也并不是。


2019年8月初,自如的房源预定得通过线上,抢手的房源都是要靠抢的。而这套看中的瑞平家园一居室,便需要刘佳从多人手中抢得。但,那时,他并没有抢到那套心仪的房源。


2019年第三季度,瑞平家园短暂出现一波抢租热潮后,因周边配套设施不完善,生活、交通都非常不方便,便回归了理性,但即便在供大于需的状况下,价格也一直没下调。


从房产中介毛瑞处得知,中介公司手上的房源,如果长时间租不出去,便可能会做降价处理。而瑞平家园在自如平台上的房价,正在做立减。


如上图,从自如平台房源截图来看,瑞平家园不少房源都处于“签约立减”活动中,而这些“立减”优惠活动中的房源,无一不是空置已超过30天。


周边配套设施没有什么改变,北京整体房租又在持续下降,用户需求也不高,瑞平家园两居室的房租却在半年内猛增近2000元,这租金涨得有些诡异。


不知是巧合,还是真有带动能力,官方消息发布后,周边可租小区的房租均受到了不同程度的影响。


2019年年初,某自媒体报道了阿里巴巴北京总部项目计划于2019年11月开工, 2024年投入使用的消息。


3月,北京市规划和自然资源委员会官网上发布了一则名为《阿里总部规划许可获批 多规合一成果持续显现》的工作动态。


6月,北京市政府信息公开专栏中,发布了一则名为《管委会连续召开工作会,协调推进阿里巴巴北京总部项目建设》的动态。


刘佳第一次抢房失败,便是在这之后。


一房难求


租赁市场外,楼市也有了直接反应。


权衡考虑后,刘佳决定放弃这块区域:“有朋友在瑞平家园住了几个月后,直接违约不续租了,主要原因就是太偏了,周围什么都没有,房租对比下来也没那么便宜。而且,附近除了这个小区,也没什么合适的地方了,干脆就放弃了。” 


在百度地图中搜索,以崔各庄地铁为中心,方圆1公里内无主流中介店铺的信息。同时,58同城中搜索附近房源租售信息,与其他地区略有不同。这块区域小区租售信息下出现的经纪人大多来自坤岳房地产、怡嘉置地、阳光凯盛等规模较小的中介公司,不见链家、我爱我家、麦田等头部房产公司活跃的身影。


坐标北京朝阳,价格相对低洼,又即将有巨头入场,这些头部房产中介为何没有闻着味道就来?


事实上,年初阿里北京园区总部可能就建在崔各庄附近的消息出来后,各大论坛就出现了不少讨论的声音——阿里北京总部附近哪些楼盘将受益最多?哪些楼盘投资最佳?


现实是,哪怕买方、卖方和中介都有迫切的交易诉求,也无处下手。


阿里北京总部附近几个最主要的小区:瑞平家园、马泉营家园、香江北岸。燕保马泉营家园,公租房;香江北岸,小产权;而瑞平家园,虽然是70年的大产权房,但属于定向安置房的双限房,现在无法上市交易,还需满五年才能出售。


网易房产数据中心统计显示,望京片区已连续5年没有新盘供应,二手房均价已超7万/平,成交比较活跃的2000年后改善房源,上车门槛大多800万/套起步。


近期,阿里北京总部地区新上的楼盘大多为限竞房。事实上,在北京楼市整体的降温趋稳,“限竞房”项目并没有像开发商们期望的那样,一入市就被抢购一空,不少“限竞房”的销售并不理想。而阿里北京总部园区附近的中海·望京府、华樾北京楼盘,在开盘后却出现了一房难求的景象。


无一例外,这些“爆款”新楼盘都借着阿里北京总部的名号,开始做起了宣传和营销——“阿里总部旁”成为附近不少新楼盘对外宣传高频用词。


如中海·望京府,一开始就打出了“阿里巴巴总部毗邻落户”的宣传,加上限价背景下的6.89万元/平方米均价带来的“高性价比”,成为“爆款”。


据居理新房平台显示,2019年6月24日晚开盘,首次开盘推出的住宅房源现场售罄;8月9日,中海·望京府加推的二期洋房开盘;9月20日,二期住宅139㎡户型房源开盘,14秒售罄;9月24日,前期房源售完,楼盘方称预计后续无加推。


2019年4月,新京报就该附近的楼市进行了相关的报道:中海·望京府的一个重要“爆款”元素是,总投资68.9亿元的阿里巴巴北京总部已落地启动,位于中关村科技园区朝阳园北区,距离中海·望京府非常近。


2019年12月7日,距离阿里北京总部800米的华樾北京开盘。


在媒体对此的报道中直接该楼盘与阿里挂上了钩:“考虑到首都北京的全球辐射能力,未来阿里望京总部的影响力只怕也是核武器级别的……阿里打造望京新总部是一个风向标,一个新的时代已经开始,提前占位望京,就等于锁定这座城市未来20年的红利。”


不过,从目前还在售的状况来看,华樾北京是否能如“前辈”一样用好“阿里效应”这阵东风,还未可知。更多资讯,关注财经365股票或“财经365网”微信公众号看财经深度爆文!

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