最近，央行连续发布三项政策，宣布降低住房公积金贷款利率、取消全国范围内的个人住房贷款利率政策下限，并降低全国范围内的个人住房贷款最低首付比例。在这些利好政策的支持下，市场对房地产市场回暖的预期增强。
同样地，银行也对楼市的复苏充满了期待。近年来，由于楼市一直持续低迷，房地产领域的风险导致银行资产质量受到了一定压力，这成为影响银行股估值的重要因素。大多数机构认为，随着房地产政策逐渐宽松，银行在房地产领域的风险有望得到缓解，银行股可能会迎来上涨，估值也将进一步恢复。
房地产政策长期受到压力
房地产贷款一直是银行信贷业务的重要组成部分。中国人民银行行长潘功胜在2023年金融街论坛年会上指出，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中大约80%是个人住房贷款。
然而，在这项政策出台之前，银行的房贷指标一直面临压力，涉及房贷款的不良率持续上升。
根据普华永道的报告，在2023年末，38家上市银行对公房地产业贷款总额约为6.64万亿元，整体不良率为4.43%，相较上一年末上升了0.18个百分点，展示出各类上市银行在房地产业信用风险上仍持续显露。而据东方证券的统计数据显示，2023年，A股上市银行对公房地产不良率较上半年上升了30个基点。
一些银行的房贷不良率增长速度较快。举例来说，根据记者分析年度报告的结果显示，在六大银行中，建设银行和交通银行的房地产贷款不良率分别于2022年底的4.36%和2.8%，上升至2023年底的5.64%和4.99%，分别增幅达1.28和2.19个百分点。
在这股压力之下，房地产贷款规模不断下降。根据央行公布的第一季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年第一季度末，房地产贷款(包括开发贷款和个人住房贷款)的余额占比为10.1%，比2023年末下降了0.4个百分点。
根据记者整理的多家上市银行年报，2023年末时，国有六大银行的个人住房按揭贷款总额大约为26.43万亿元，较去年同期减少约5166亿元。除了邮储银行外，其他五家银行的个人住房贷款规模都有所下降。
具体而言，截至2023年底，农业银行的个人住房贷款总额为5.17万亿元，相较于去年减少了3.3%;而交通银行的住房贷款余额为1.4626万亿元，同比减少了3.3%。
另外三家国有大型银行的贷款余额降幅超过1%。截至2023年底，中国银行、工商银行、建设银行的个人住房贷款分别为4.79万亿元、6.29万亿元、6.39万亿元，同比分别下降2.65%、2.2%、1.44%。
尽管2023年底时，邮储银行个人住房贷款余额高达2.34万亿元，同比增长了3.37%，但该银行个人住房贷款在总贷款和垫款中的比例已从31%下降至29%。
政策暖风对银行基本面有利
5月17日，房地产领域出台了多项重要政策。在供给方面，保障交楼和去库存是政策的关键发力方向。在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住建部官员表示，城市政府可组织地方国企以合理价格收购部分存量商品房，用于建设保障性住房;与此同时，中国人民银行副行长陶玲表示，央行计划设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，利率为1.75%，期限为1年，可展期4次，对象包括政策性银行和21家全国性银行。在需求方面，当日，房贷政策连续推出“三招”。中国人民银行宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国范围的个人住房贷款利率政策下限，以及降低全国范围个人住房贷款最低首付比例。
业内普遍观点是，最近推出的一系列重要政策可能会改变银行在房地产贷款方面的压力，这是一种“短期投入以换取长期回报”的选择。
短期内，银行的利差存在一定压力，但影响是有限的。光大证券金融业首席分析师王一峰认为，取消全国范围内的房贷利率下限会对银行系统的净利差产生一定程度的影响，但考虑到政策仅对边际定价产生影响，因此对净利差的影响相对较小。根据他的估算，如果全国新发放的按揭贷款利率下降30个基点，那么将对银行系统在2024年的净利差造成约0.5个基点的影响。
浙商证券首席银行业分析师梁凤洁也认同这种看法。她的初步估算是，如果LPR不做调整，按揭贷款利率将会在6.5年后与新贷款持平。根据静态计算，取消全国最低按揭贷款利率将导致银行的息差额外下降8个基点，这种影响在6至7年内是可控的。
从长期来看，大多数机构都认为这个举措对银行的基本面是有利的。
华创证券的分析师贾靖在研究报告中指出，新的政策措施有望刺激未来房地产市场销售，提升房地产企业的偿债能力，同时也有助于改善银行的房地产贷款质量。
“取消本轮房贷利率下限有助于减少居民财务成本，同时降低首付比例也有助于减少购房门槛，可能会刺激居民购房需求进一步增加。”王一峰的估算显示，截至2024年4月末，全国343个城市中已经有67个城市取消了首套房贷利率下限。如果假设余下80%的城市也取消了房贷利率下限，则预计全国新发放的按揭贷款利率将从3.7%降至3.38%左右。在首付比例降至15%的情况下，每笔按揭贷款的年利息支出将减少约3%。”
王一峰进一步指出，从居民的立场来看，购房需求预计会增加，进而促进按揭贷款的增长。这部分原因在于房贷利率的下降和首付比例的降低;另一方面，地方政府购买待售商品房作为保障性住房也有助于减少存货商品房，稳定房价，在一定程度上有望改善居民的预期，激发购房需求。从企业角度来看，保障性住房再融资有利于推动“白名单”机制的实施，增加房企融资的可获得性，房地产开发贷款的投放也有望进一步增加。
“房屋贷款所面临的风险主要是未竣工建筑的停止贷款风险，随着政府房地产政策的不断加强，居民申请停贷的意愿和可能性下降，银行风险得以改善。”梁凤洁认为，一系列地产政策的出台有望改善银行的房地产风险，同时提振信贷需求，对银行的基本面有利。
银行股会否“随风而逐”
国联证券在其研究报告中指出，截至2024年5月17日，申万银行的市净率仅为0.50倍，目前估值位于自2000年以来的5.8%分位水平，整体估值较为低廉。记者根据choice数据整理发现，截至5月21日，42家A股上市银行的市净率均不超过1.处于破净状态。其中，有25家银行的市净率低于0.6倍。
许多机构认为，进一步加强房地产政策将有助于提高银行股估值表现。
银行估值较低的主要原因是地产和城投等领域的风险对银行资产质量造成影响。国联证券的分析师刘雨辰认为，随着地产“一揽子方案”的实施，有望缓解房地产企业的经营状况和资金流压力。
从股价角度来看，房地产风险是导致银行板块估值被抑制的主要因素之一。在房地产增长受到利好因素影响的背景下，银行板块和房地产板块往往会出现共振行情。王一峰还提到，在2022年11月，政策对房地产融资方面的支持力度显著增加，包括“第二支箭”政策的扩大、发布了房地产金融16条措施以及“第三支箭”政策的出台。在这段时间内，银行股与地产股的相关系数达到0.97.明显高于历史平均水平。
最近，银行股也显示了一定程度的复苏迹象。据 choice 数据显示，上周银行板块(BK0475)的指数从 3215 点上涨至 3300 点以上。外资持续增持银行板块股票。上周，北向资金持有银行板块股票市值增加了 79.39 亿元，在各行业板块中排名第一。更多股票资讯，关注财经365！
