财经365（www.caijing365.com）讯：悲伤逆流成河，石家庄让人联想到另一个尴尬的省会城市，贵阳。
涨了！贵阳房价终于涨了！在经历了一轮超级上涨后，贵阳楼市回归横盘。2019年2月，70城市房价指数显示，贵阳新建商品房售价环比上涨1.3%，涨幅回落0.2%。终结了1月的反弹趋势，再次下探。同时，贵阳二手商品房售价环比上涨0.3%，涨幅回落0.1%，延续了之前近6个月的下降趋势，一季度持续降温。
贵阳是中国超级大盘集结最多的城市，据媒体不完全统计显示，建筑面积超200万平米的楼盘有10个以上。超级大盘效应很明显，2017年以前，贵阳房价稳定，比其他城市低，当地人幸福感比其他新一线高很多。两年后，很多人回过神来，才发现房价涨得这么猛。国家统计局数据，从2016年6月到2018年3月，贵阳房价连续上涨21个月。在这之前都是温和爬升，到2018年3月，画风突变，月底住宅售价环比上涨0.7%，同比上涨10.3%。2018年4月，中国房价行情网数据显示，贵阳新房均价7693元/平米，环比增长3.78%，二手房均价8990元/平米，同比增长40.34%。
焦虑、无奈和观望开始蔓延。这不是贵阳第一次焦虑。早在2017年3月14日，红岩地块以6008元/平米的楼面价成交，一二线城市常见楼面价，首次出现在贵阳，过去都是不谈的，因为便宜到可以忽略的程度。3月15日，仅仅1天之后，贵阳当地几个知名楼盘宣布每平米涨价500元，观山湖地区房价很快突破1万元/平米。楼市火热引来调控。贵阳政府在2017年进行几波调整，出台限售政策，规定购买的新房3年内不得转让，提高公积金二套房首付比例。
贵阳超级大盘多。贵阳是后发城市，十几年前，城乡结合部的地价那是相当便宜，当地没有多少公共设施，作个几十平方公里的大盘，开发商把公共设施也给建了。周边的人口到了贵阳，也能够买到相对便宜的房子。贵阳是山地城市，地无三尺平，土地很珍贵，容积率天生高，跟重庆异曲同工。开发商也愿意干，一块地滚动开发十期，还可以贷款，开张就可以吃十年。还有，容积率高，能够高到5，人家建1幢楼，这里能建3幢，回收的资金多。
贵阳在省会城市里逐渐刷出了存在感。21世纪经济研究院汇总全国省会城市数据，2017年全国26省会城市GDP(未纳入拉萨)，贵阳以11.3%的实际增速排全国第一，是唯一两位数增长的省会城市。西安则以名义GDP增速19.38%居全国第一。
贵州现在是中国的云计算中心。根据贵州官方数据，贵州第三产业用电量增幅为14.4%，其中信息传输行业增幅不可思议的接近50%!既然服务器是耗电大户，那么从服务器设备的成长速度就能够逆推出整个服务器市场的耗电成长。服务器行业发展从2016年开始，行业整体增速超过30%！
贵阳南明区的花果园小区，曾经是全国著名的超级大盘，化解了房价上涨压力。花果园曾是贵阳市规模最大的棚改工程，号称亚洲第一大盘，如今已从城中村改造转型为商业综合体，成为新一代中心。这家超级大楼盘，经过8年建设，花果园综合体投入使用200栋写字楼，交付使用率超过90%，入住人口13.2万户，合计接近40万人。2017年，贵阳市城镇居民家庭人均消费性支出32186元，增长9.1%。花果园全年消费额占贵阳市2017年总消费额( 1335.28亿元)的19.5%，占贵阳一年消费总额的五分之一。
2017年贵阳市城镇居民家庭人均消费性支出32186元，比上年增长9.1%。而花果园带来的庞大人流每年产生的日常消费为260亿元，也就是说，花果园全年消费额占贵阳市2017年总消费额( 1335.28亿元)的19.5%，即贵阳一年消费总额的五分之一。这跟花果园聚集的人口有关。根据统计公报，2017年贵阳人口为480.2万人。宏立城花果园人员表示，小区常住人口在50到60万人，相当于一个花果园常住人口占全市近八分之一。贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登曾经说，花果园这样的超级大盘，基本把全省刚需都吸引到了贵州。真正支撑这个项目的，是大量购物中心、商铺和写字楼。商业综合体入驻企业6400余家，入驻商家13200多家， 提供了近15万个就业岗位。
这座大盘原本担心的烦恼，依然存在。人多，房子密集，拥挤不堪。其中一位业主表示，由于容积率过高，每天上班都要提前十几分钟出来，否则遇到电梯的早高峰，会非常拥挤。其他的问题还包括采光不佳。开发商给出的容积率是6.8，工作人员表示，项目楼间距30米左右，肯定是达标的，但楼与楼侧面的间距只有十米甚至几米。
商铺的利用率大不如前。商铺和写字楼租金不同。商铺按地段3万元/平米到13万元/平米不等，写字楼则在30元到50元/平米范围内。几乎每层商铺都有空置，国际金融街1号写字楼二楼的商铺中，四分之一处于未办公状态，张贴着大大的转租广告。现在，以棚改低房价为卖点的花果园，新房最高价已经达到1.5万元/平米，相当于2015年的四倍。
贵阳超级大盘到此为止了么？并没有，正在建造的包括：中天假日方舟，占地556万平米，建筑面积1400万平米。中铁生态城，占地2038万平米，建筑面积1200万平米。大川白金城，占地533万平米，建筑面积1600万平米。西南商贸城，占地1000万平米，建筑面积1420万平米。这些都是规模体积和花果园相当的项目，有的甚至更大。花果园诞生在棚改历史期，有合理性，满足了外来人口在市区有一套房的需求，但花果园拉低了贵阳的城市价值。
占据主城区几乎最好的位置，做出了极高密度的产品，同样的面积，别的开发商只造6到8栋，花果园一出手可能是16栋以上，材料和品质下降，甚至会拉低后续项目标准。按照历史数据测算，贵阳棚改释放购买力每年不低于3万套，2018年棚改释放5到6万套。
贵阳人口净流入，2017年净流入11万，增长率2.3%，小学生增长6%左右。就算加入棚改，也不能支持每年800万平米的房地产销售量，折合6到9万套，后续棚改逐年减少，已经无法支撑房价了。2019年，开发商推出的优惠越来越多，有部分楼盘现房销售。2020年部分精装房开始交房，开发商和业主请做好心理准备，接下来两年，主题是斗智斗勇。贵阳楼市超级大盘太多，只能采取特殊手段。石家庄之后，落户零门槛的城市，估计贵阳是其中之一。
千亿房企争抢贵阳土地。克而瑞的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，全国前30的房企，除了绿城、正荣、荣信和祥生4家，其余都已进入贵阳，前10大房企全面布局。贵阳公共资源交易网数据显示，2018年公开土地市场成交281.718亿元，环比上涨27.83%，成交面积1066.6914万平米，环比上涨9.01%。相比2017年超过100%的涨幅，2018土拍市场克制了很多。
2018年8月份后，贵阳土地市场转变，供应端以三县一市（清镇市和修文、息烽、开阳）为主，各区域土地冷热不均，区位好配套全的核心地块受到热捧，位于远郊的地块以白菜价流拍，在2018年下半年流拍的25宗土地中，有16宗位于三县一市。贵阳一直处于超级大盘时代，为了去库存，学学石家庄，零门槛落户吧。否则怎么消化超级盘？更多股票资讯请关注财经365官网！
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