财经365讯（编辑 孙远之）新年伊始，房地产信贷严格监管、审慎授信已成为各大银行的普遍共识。近日，中国证券报记者独家获得的部分银行2018年房地产信贷政策显示，在继续推行名单制的同时，相关银行将细化房企指标，加强开发商分级管理;积极向综合实力排名靠前的龙头房企开展相关业务，严格限制低收益、高风险的中小房企的贷款授信。中原地产首席分析师张大伟表示，叠加最近的全国多个城市房地产市场调控，以及信贷、发债和非标等渠道继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。
贷款更加注重看排名
“总体来说，相比2017年，2018年对于房企授信的政策更严格了。”东部某省大型国有商业银行相关人士对中国证券报记者表示。
记者获得的最新授信政策显示，该行要求积极调整存量客户的结构，对于效益一般，规模有限的房地产企业，授信门槛将严格受限。项目方面，高端住宅、城市综合体等地产项目将谨慎纳入授信考量。
在多个省份均有布点的某中型城商行也强化房地产开发贷的“排名”考量。该银行将开发贷客户分为多个层次，处于第一层的是根据中国房地产协会颁布的房地产企业综合实力排名前50位的房地产企业;接下来几层是根据地方相关行业协会的排名剔除第一层后余下的区域性房企。“一线城市的区域性房企我们取前十，三四线的房企我们就取前三。”该城商行人士表示，一些银行要求排名的门槛更高，有的只给排名前30名的房企比较优惠的利率，有的甚至只给前15名。
日前，在银监会明确的2018年银行业乱象整治工作要点中，直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等违反房地产行业政策的行为将受到重点整治。
上述两家银行人士均表示，银行对2018年房企贷款从严的趋势早有预判。“领导在大大小小各种会议上反复强调，不要让一只耗子从表内表外钻过去。”上述国有商业银行人士说。
房企方面，某港股上市房企的项目经理王华(化名)对中国证券报记者表示，该企业一直在排名上比较占优，也比较容易获得信贷资金的支持。“据我了解，不少银行还鼓励信贷部门主动对接我们。”根据上述城商行的政策，王华的企业由于全国排名前十，在开发贷利率上可以获得比其他层级客户更低的利率优惠。“银行给我的可能是6%，给排名低的可能是9%。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于银行来说，因为监管越发审慎，而房地产信贷业务要推进，就必须和优质房企进行合作。
上述城商行人士对比往年的情况表示，1月以来到目前只完成1笔开发贷，也是经过总行方面层层把关审批后方得放款。“因为是总行所在地的地产公司，总行比较熟悉，一般的名单外企业不容易进来。”
融资通道收紧
因为有房企类REITS项目的实操经验，某券商固定收益高管陈军能感到近来非银的房地产融资方式颇受追捧。1月19日，中国证券报记者在位于北京CBD某高档写字楼见到陈军时，他刚结束一场面向资管公司房地产业务的内部培训。“马上要飞到深圳，去和几个地产企业路演类REITS业务。”
根据WIND数据分析，房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。2017年，上述三项融资额分别达25242亿元、8005亿元和7327亿元。
“实际上，从2016年底开始，很多业务监管就开始趋严了。”陈军掰手指给中国证券报记者算各项通道，“房地产开发贷额度有限;公司债在2016年10月开始分类监管;房地产信托去年5月银监会下发现场检查指引后就规模缩量;2017年也没有地产企业能够IPO。”
陈军表示，多种融资渠道受限，使得许多地产企业特别是上市房企，不得不将视线转向海外市场配售股份以及加强类REITS业务拓展等方面入手。
1月17日，碧桂园发布公告称，拟在港股配股融资78.16亿港元。1月15日，中国金茂也通过资本市场配售9亿，拟融资净额约33.06亿港元。
房企类REITS业务方面，近期，新派公寓、旭辉以及保利等房企相关类REITS项目获批，也使得这一融资方式逐渐受到市场关注。严跃进表示，由于长租公寓等住房租赁性质的资产在公允价值上有待进一步确立评估体系，这类资产不易获得银行贷款，而类REITS业务可以通过资产证券化架构，帮助这类资产获得融资。据统计，2017年国内类REITs发行规模逾266亿元，相比2016年的104亿元增长超过1倍。“整个类REITs业务规模增长，也带动了房企类REITs业务的增长。”陈军表示。
或加剧行业洗牌
“看看2017年的榜单吓死人，销售过千亿也不算龙头房企了。”华北某上市房企高管对中国证券报记者表示。根据克而瑞地产的统计数据，2017年度有17家房企销售额超过1000亿，而2016年度只有9家。
记者从中国房地产协会官网看到，2018年中国房地产开发企业500强评选工作已经开始。“目前很多银行都是看排名放贷，大家自然会更加在意相关排名了。”上述某上市房企人士表示。
2017年第四季度以来，一些房企纷纷喊出销售过千亿、甚至数千亿的战略目标，也不乏上市房企身影。“一些前两年不知名的房企，2017年的销售业绩真是突飞猛进，都排到各种榜单前面去了。”相关地产专家表示。
张大伟表示，在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临全面困境。
“总体来说，由于限购、限售等调控措施，房地产去库存呈现滴漏形态，拉大了房企的销售周期。”陈军表示。
严跃进建议，相关房企要提前准备，除了开发贷以外，要加强与银行在房屋销售按揭贷款方面的合作，防止销售周期出现去库存困难等利空因素。
陈军则认为，2018年是房企面临洗牌的一年。“我比一些银行还悲观，可能只有前十强的房企才是安全的。”
1月18日晚刚刚发布重大资产重组进展、拟收购淮矿地产100%股权的信达地产则表示，房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。通过收购淮矿地产100%股权，将相关房地产资产注入信达地产，将充分发挥信达地产的融资优势，进一步扩展融资渠道并降低融资成本。
上述华北某上市房企高管表示，房企向省外扩张，通过并购获得土地、人才和相关融资是必然趋势。
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