财经365讯（编辑 孙远之）在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，2017年长租公寓行业的发展速度前所未有。但在“收房一天一个价”的价格战，以及各路资本疯狂涌入之下，很多初生阶段的长租公寓“未老先衰”，死在几乎所有人都看好的“长租公寓元年”。旧人去后又有新人来，近一两年来，多家新三板公司宣布变更主业为长租公寓运营。
人潮涌动的万亿级市场
秋明这四年的经历，为长租公寓这几年的发展，提供了一个很好的注脚。
2013年8月，秋明大学毕业来到深圳。正式入职前，他住进了深圳福田莲花山附近的一处群租房。一套200多平米的豪宅，被隔出8个房间，每个房间有2个上下铺，能住四个人，整套房子男男女女住了20多人。“虽然房间环境一般，但胜在价格便宜。”秋明对证券时报记者说，“一个床位一个月750元，如果是单间，在福田中心区大约是3000元上下。”此后数年，秋明相继搬进城中村、条件略差的长租公寓、条件较好的长租公寓。租金价格一路从750元，飙升到2700元。秋明正是长租公寓们要抢夺的目标客户之一。链家研究院分析认为，到2025年，中国租赁人口将达到2.3亿人，住房租赁市场租金总额将接近3万亿元。
在政策上，“租售同权”、“租售并举”等政策不断推出，让长租公寓的前景变得更为乐观。面对庞大的市场规模，政策的鼓励，资本和创业者们不淡定了。早在2012年，华平资本就以6000万美元投资了魔方公寓，并在2015年追加1.4亿美元；2017年9月，爱上租完成3亿元B轮融资；2018年初，链家自如宣布获得40亿元A轮融资。据统计，仅2017年，长租公寓行业融资规模就超过400亿元。在资本的加持下，长租公寓品牌的增速自然不会很慢。“目前仅在深圳，有品牌的长租公寓就有两三百家。”深圳公寓管理协会副秘书长、长租公寓产业服务平台“合屋”的负责人卢青表示，“其中绝大部分都是最近一两年起来的。”
转战长租公寓
2018年2月8日，实际控制人变更4个月后，新三板公司谊盛股份宣布变更主业，从提供投资咨询及服务变更为发展长租公寓相关业务。2月12日，谊盛股份抛出2018年第一次股票发行方案，宣布募资不超过6000万元，用于上海浦江镇长租公寓旗舰店项目等。
2018年1月19日，新三板公司楼市通网宣布，将原主营业务房产电商服务、互联网广告服务及其他推广服务，变更为长租公寓运营及中国长租公寓网络平台建设。在主营业务宣布变更前后，楼市通网将成都子公司名称，由“网络科技”字样变更为“住房租赁”字样，并在重庆投资成立了三级控股的公寓管理子公司。目前楼市通网有自营公寓品牌“E客公寓”，主要布局西安、成都和重庆。
更早之前，主做计算机系统集成的嘉网股份宣布，将加大对长租公寓的投入，“长租公寓业务将成为未来公司的重点业务板块”。2016年底，嘉网股份旗下“青稞公寓”品牌发布会在西安举行，嘉网股份董事长聂晨阳表示，计划2017年在西安运营3000~5000间公寓，成为西北最大的公寓运营商，之后以自营或并购的方式发展，在三年内覆盖5~10个重点城市。
新三板公司优粒智寓，则是原“杰盛通信”在2017年9月完成实际控制人变更之后，宣布变更证券简称的，公司主营业务也从信息软件，变为长租公寓住宿和物业服务。
据证券时报记者不完全统计，从2016年底至今，至少已有上述四家新三板公司，将主业变更为看起来前景大好的长租公寓业务。
长租公寓叫好不叫座？
“未来两到三年都是洗牌阶段。”港股上市公司彩生活旗下长租公寓品牌乐家的执行董事长刘昕认为。乐家及乐家的前身从十多年前就开始从事长租公寓运营，是国内较早进入长租公寓运营的企业之一，目前运营长租公寓超过2万间。
刘昕对记者表示，目前虽然还算是长租公寓发展的早期阶段，但是竞争非常激烈。”竞争激烈的一个重要表现是，2017年上半年前后，长租公寓去市场上拿房，“一天一个价”。在成都，刘昕甚至发现有的长租公寓出现拿房价格和租房价格倒挂的景象。
除了外部竞争激烈，高昂的改造成本也给长租公寓带来不小的压力。据卢青观察，由于房源形态、产权属性差别很大，导致长租公寓的水电、消防等改造成本很高，平均达到4~5万元/间，高的甚至达到7万元/每间。“正儿八经做创业项目或者做事业的都不赚钱。”卢青发现，以前这个行业三年内基本上可以回本，现在至少要四五年以上，“回本时间这么长，（从商业上说）已经算不上是一个好生意了。”
为了扭转亏损局面，一些长租公寓品牌也开始进行社区O2O、社交等方面的探索，希望找到一条赚取租金“剪刀差”之外的新盈利模式，但是最后“故事都不成立”。因此刘昕认为，现在很多“赔本赚吆喝”的长租公寓品牌，未来很大可能还是被兼并、卖掉，而后产生垄断，“垄断之后会有垄断利润，就像地产行业一样。”现在跑马圈地，盈利寄托给未来，也是很多地产企业进军长租公寓的原因之一。
房地产大数据服务商克而瑞的统计显示，目前中国TOP30的房企中，有三分之一已经通过不同的方式加入了长租公寓战场。其中包括万科的“泊寓”、碧桂园的“BIG+碧家国际社区”、龙湖的“冠寓”等。
融资能力考验生存能力
“和开发商的大刀阔斧不一样，进入存量房时代，更考验的是精细化管理、拓展和融资能力。”卢青认为，资本市场的环节不打通，融资成本太高的话，一般长租公寓品牌很难生存。
根据刘昕多年从事长租公寓的经验，1000间以下的长租公寓品牌最容易成活，1000间到5000间是最痛苦的阶段，超过1万间则进入另一个阶段。原因在于，千间以下时，各方面的成本都不高，甚至更少房间的情况下，一个夫妻店就能解决；万间以上，就有一定的规模效应，可能有资本支持，自身有技术部门，进行平台化管理；夹在千间和万间之间，规模效应不明显，运营成本却很高。扩张需要钱，“想做重投入的，融资成本很高，年化15%以上。”所以刘昕认为，对于想投资长租公寓的投资者，债权是很好的选择。综合来看，在规模扩张不进则退，竞争激烈、融资成本又高的长租公寓江湖，融资能力事关生存能力。
2017年10月，新派公寓发行了全国首单长租公寓类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划，发行规模2.7亿元，底层资产为新派公寓CBD店未来的净租金收入。通过这种方式，新派公寓把重资产部分进行资产证券化，轻资产部分做管理，收取管理费。除了发行类REITs产品，也有不少长租公寓品牌选择成立产业基金。2018年1月，新三板公司方元资产和楼市通网，在西安签订战略合作协议，设立总规模50亿元，首期10亿元的方元楼市通长租公寓产业基金。
除此之外，安之公寓与北京和嘉瑞兴，贝客公寓与南京银行(8.680, -0.12, -1.36%)、中阅资本、天风证券等，在2017年成立了多个规模数亿元到数十亿元的产业基金。
虽然目前长租公寓品牌大部分都不赚钱，卢青仍然坚定看好这个行业。长租公寓行业的下半场才刚刚开始。
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