财经365讯（编辑 钱多多）进入火热的夏季，杭州、成都、西安等城市纷纷出现摇号抢房的火热行情。为了防止房地产市场失控，12个城市被住建部约谈。

　　为何在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策之下，房地产还如此火热?其背后的根源是什么?且看本文分析。

　　1、摇号购房的城市“房荒”到什么程度?

　　摇号购房的首要原因是住房库存短缺，部分城市新房有效供给不足的问题。从全国情况看，过去两年内，一、二、三、四线城市阶梯式去库存，使得今年4月末全国住宅库存降至2.85亿平米，库存同比已连续20个月负增长(参见下图)。

　　在全国去库存的大趋势下，主要二线城市的库存短缺问题尤为突出。

　　从新闻披露的采取摇号购房的6个二线热点城市(杭州、南京、西安、长沙、成都、武汉)来看，住宅库存量都处于或接近历史新低。

　　其中，南京商品住宅可售面积有280万平米，杭州为220万平米。更进一步来看，截至今年4月末，长沙以外的其他5个城市，住宅存销比均在10个月以下，6个城市存销比全部低于低库存城市门槛线。

　　(2017年4月，住建部文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中规定“对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”)，杭州和武汉存销比更是低至4.38个月和4.23个月(见下图)。

　　那么，这些长期低库存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供应呢?

　　来看数据——2017年六大城市累计住宅类用地成交面积为3247万平米，较2016年2687万平米增幅达21%，为2014年以来最高水平。其中，杭州、武汉、南京、西安住宅供应面积均大幅增长，长沙、成都由于前期住房库存量较大，适当控制了供地(参见下图)，但整体仍保持较高的土地供应水平。

　　在住宅销售端，购房摇号看似市场火爆，但实际上今年1-4月的六大城市中，杭州、南京、西安、成都等城市的住宅销售面积同比都出现大幅负增长(参见下图)，长沙和武汉的住宅销售面积同比基本持平。由此可见，六大城市库存大幅下滑不是由需求增加造成的。