2、土地成交增加而住房供应不足的原因是什么?

　　土地供给的增加，并不必然形成新增住房的有效供给，开发商要根据资金筹集状况、房地产调控政策进行开发。而住房的新增有效供给，需要重点关注住房竣工面积的数据。

　　今年1-4月，六个城市中，成都、西安、武汉三个城市房屋竣工面积同时大幅负增长，增幅分别为-32.2%、-69.1%和-24.4%，杭州竣工面积增速也创下近年来新低(-3.8%)，南京实现微幅增长1%，长沙增幅较高为31.6%，这也是今年以来长沙存销比明显上升的主要原因。

　　更进一步分析，2017年土地供应面积大量增加，却没有在房屋竣工面积和有效供给方面得到反映，其背后的原因可能有以下两方面：

　　第一，房地产企业的融资环境持续收紧。相对于房地产开发投资总额(主要由土地购置费和建筑工程投资组成)，建筑工程投资更能反映土地成交之后能否转化为住房有效供给的先行指标。

　　建筑工程投资则与房地产开发的资金环境密不可分，历史数据也表明，房地产开发资金来源和建筑工程投资始终保持着大致同步的走势(参见下图)。

　　然而，2017年以来，房地产开发资金来源持续回落，今年1-4月，资金来源累计增幅仅为2.1%，创下近三年来新低。房地产开发资金来源中，银行贷款出现了6.1%的负增长，而2017年全年房地产企业债券融资仅为1265亿元，锐减6222亿元。

　　因此，在信托、资管计划等融资渠道均受阻情况下，房地产开发资金来源前景并不乐观。在支付高额土地购置费之后，用于实际建筑工程投资的资金却无着落，资金来源受阻是土地交易之后无法形成住房有效供给的重要原因。

　　第二，“高地价、限房价”挫伤房企加快开发的积极性。大家可能还没有忘记，2016-2017年二线城市地王频出的新闻，在此以杭州、南京、成都三个城市为例，过去两年内，这三个城市住宅用地溢价率大幅高于2015年之前的溢价率(参见下图)，开发商再度面临“面粉贵过面包”的尴尬。

　　高价卖地之后，为了抑制房价过快上涨，大多数一、二线城市都采取了限房价政策，导致新房、二手房价格的严重倒挂现象。

　　以此次抢房现象较严重的杭州为例，虽然杭州二手房价格涨幅有所回落，但亚运会和人口持续流入使杭州房价仍有上涨的压力。然而，在限价政策之下，杭州市新房价格却出现了罕见的负增长，新房、二手房价格涨幅出现有史以来的反方向变化。

　　这种新房、二手房价格的严重倒挂，改变了购房者心态，“买到即赚到”和“买房中彩票”的市场情绪使得观望者也加入了抢房行列。

　　综上所述，杭州、成都等城市出现万人抢房的怪象，直接原因是新房、二手房价格严重倒挂，形成“买到即赚到”的市场氛围，更深层原因是“高地价、限房价” 挫伤了房企加快开发的积极性。

　　结果只能是开发商囤地推迟开发，加上房地产企业融资环境的持续收紧，新房有效供给进一步短缺，库存进一步下降，导致新的房价上涨恐慌。

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