财经365讯（编辑：小木）房小谋清楚的记得，2015年曾被称为“豪宅元年”。那一年，北京商品房全面进入以面向改善为主的高端化阶段。新增供地大量集中在5环外，与闹市区保持不远不近的距离，在地价与利润间寻找平衡的开发商，不约而同的将建造目标指向改善型大户型产品。一时间，对户型的精研、对装修的升级、对品质感的追求，对风格的探究……成为商品房领域贯穿的主题与关键词。

2019你是否有双识别改善房的火眼金睛？

1、从“豪宅元年”到“限竞房元年”

那个时期，新中式带来的文化自信回归风靡各大楼盘，一梯一户成为平层标配，全精装镶嵌智能化、健康系统、恒温技术……开发商全球取经将最前沿的科技应用于住宅产品，产品的比拼无处不在。

2017年-2018年，限竞房代替纯商品房成为主角，限价、限面积的“双限”房被强行按到首置刚需的面前，已经行进在改善大道上的商品房被迫退归塔基，设计建造迎合首置需求的小户型产品。

非市场指挥棒效应的叠加下，产品利润普遍降低，莫说质量问题层出不穷，仅装修一项，就演绎了许多尴尬戏码，比如某限竞房项目销售人员公开对房小谋表示装修只是应付交房标准的要求，入住后，业主肯定要打掉重新装，这种明知不可保留的装修，还要去占据成本……

尽管限竞房集中入市，但整体销售并不乐观，趋同的产品类型、不适合做第一居所的位置、有待成熟的交通及配套，至年末，众多限竞房出现了卖价低于限价，且销售仍然低迷的情况。

本来可以结合不同自然资源的地缘优势，作出改善型产品特色与竞争力，却在趋同的产品导向下，做同质化低品质产品。

土地流拍图可以清晰的复盘从“豪宅元年”至“限竞房元年”的土地“受欢迎”程度。

2012-2018年北京流拍土地情况

可以看出，“豪宅元年”时代，土地流拍率逐步降低，而“限竞房”时代，流拍率一路走高。

土地流拍，除了开发商利润能否“算过来账”的原因外，也反映了市场对商品房不同产品类型的认可度。据中原地产研究中心统计数据，2018年截止到11月11日，北京市限竞房合计网签3006套，按照这个比例计算，限竞房网签销售率只有18.8%。

可以预计的是，2018年全年出让的限竞房地块，2019年将大量入市。从已经出让的限竞房的土地来看，未来会有六七万套的供应数量。真正惨烈的白热化竞争，还在后面。

而从2017年3月就开始土地断供的纯商品房，却是另外一番风景。