“黑点”二高负债还是善用杠杆？

围绕泰禾的另一个争议点在于伴随高增长而来的高负债。尤其是频繁的融资和大比例的股权质押，引发外界对于泰禾资金链安全的担忧。

但是，用“负债率”来一竿子打翻一船人的判断也许并不全面。正如很多房企大佬所言，房地产企业的安全性不只是看负债率，还要看现金流，看企业偿债能力，其资金是否可以覆盖到期债务。

高负债是否一定负面？我们看到在过去的一轮房地产规模竞赛之中，不少房企因为善用杠杆，实现了规模的快速增长，泰禾便是其中之一。而更有一些一味求稳的企业，眼睁睁错过了这一轮天赐的机会。

“不大不行，大不一定等于好。”这是一位房企总裁对于规模的看法。房企在过去一轮上升周期中，适当背负风险，换取在行业集中度提升大势之下的发展空间，无可厚非。风险向来与机会并存，就看这个风险是否可承受。

而随着行业形势转淡，在“慢下来”的策略和优秀的销售业绩回款帮助下，泰禾已经在一年之内实现了现金流回正，效果显著，负债率明显下降。

更何况，作为A股主板上市公司，泰禾计算资产价值是按拿地时的土地原值，也以此来计算负债率，如果按照港股的计算方式，以公允价值计算土地价值的话，泰禾的负债率在不同计算标准下就会有大幅的下降。而且，由于泰禾庞大的土储保障了增长性，以及业绩的持续释放，泰禾集团在融资方面表现非常强势。

从2018年初开始，泰禾集团就在境外完成总额4.25亿美元的债券发行；3月7日，泰禾集团发行2.3亿美元的债券；9月4日，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元；11月13日，泰禾集团发布公告称，其11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。

2018年10月和11月，泰禾先后获得上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度。2019年1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额100亿元人民币。

融资难是过去这一年不少房企的头号难题。企业只有借到更新的、更长期的钱，才能够借新还旧，改善融资结构。而去年能够从金融机构那里借到钱的，无一不是他们眼中颇具实力，安全性较高的企业。

债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据，2018年的泰禾可以说是充分展现了一家品牌房企丰富的融资创新渠道。这不仅体现了在融资难的大环境下，泰禾后续资金运转的保障力，也显示了金融机构对于泰禾这家企业发展前景的认可。

“黑点”三业绩增速44%，算不算好？

2017年底，黄其森在媒体采访中透露了2018年2000亿元的发展愿景，同比翻番，引发市场关注。

然而事实上，房地产行业的急转直下超出很多人的预料。根据中国指数研究院公布的销售额榜单，2018年泰禾以1456亿的业绩位列榜单的第20名，同比2017年增长了44%。

这一数字虽然没有达到黄其森的预期，但是考虑到龙头房企的增速已经逐渐平稳至40%以内，甚至只有10%，泰禾能够在全年高压调控的背景下，取得这样的增长仍然是可圈可点的。

别忘了，这是黄其森年中提出“慢下来”的战略落实后的业绩成果。

泰禾持续布局深耕一线及核心二线城市的策略，聚焦于高端改善人群的主力需求，使之能够把握行业发展大方向，保持销售额的坚挺。

在北京，泰禾凭借早年间积累的土地资源和新中式高端产品力，继续实现单城200亿的销售额。目前，泰禾在北京的存货值高达600亿，可以预见2019年泰禾在首都这片高地上仍将继续开足火力。此外，在华东、广深、华中、福建等区域，泰禾2018年均取得了不错的成绩。

2018年的泰禾给我们展示了在淡市中，企业的核心竞争力是什么？

一是过硬的产品实力，二是助力资产保值的服务。

不久前，泰禾院子入围中国首本《全国高校房地产专业案例教材》，成为全国400所垂直专业高校、50万在校大学生的教学案例。在教材中，泰禾的文化、精神、专利、细节被归纳成文，沉淀成中式建筑的经典案例。而“泰禾+”战略所代表的全生命周期服务，也在过去一年稳步推进。更多资讯关注财经365股票频道！