疫情下的第三个春节，很多人依然回不成老家。关于病毒如何改变人类生活这个议题，过年，应当是中国人最感同身受的案例。

  年前，网上流传一则“回家不能团圆，不如就地过年”的口号，很多人看到之后忙不迭把票退了，生怕成了某县长口中的“恶意返乡”之人。

  其实打工人很容易满足，哪有什么恶意，不过是想回家看看。回不去也没什么，这么多年从宿舍到租房，习惯了有张床有个枕头的地方就是另一个家，有个家就能安居乐业。

  安居乐业，安居在前。说到底，打工人最基础的幸福还是建立在住的问题上。

  01

  一地鸡毛

  疫情爆发后出行受限，被困在家里的人们开始对周围的居住环境展现出前所未有的关心。于是这几年旅游业虽然遭重，家居家装产业反倒红火起来。

  家，这个意向本身和背后的烟火气，对中国人都太重要了。德国哲学家海德格尔说，“家宅是指这样一个空间，它赋予一个人住处，人唯在其中才能有‘在家’的感觉”。

  即便这个小小的空间是租来的，住得舒服、睡得安稳，也能在很大程度上给人提供安全感。可偏偏有人不想让打工人睡个好觉。

  1月20日，上海市第三中级人民法院公告显示，已裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案。

  三年之前的2019年11月5日，长租品牌青客公寓登陆纳斯达克。上市之后，青客公寓连涨4天，股价一度超过20美元，“长租公寓第一股”迎来它最后的荣光。

  从2019年光棍节开始，青客公寓一拉到底，走上长达三年的阴跌之路。截至1月24日，青客股价跌至0.45美元，总市值只余2600万美元。

  从美股上市首日，副总裁激动喊出“青客新起点，租赁大未来!”的口号，到股价跳水、旗下租房品牌破产清算，青客公寓自巅峰跌落谷底只用了三年。

  这个结果并非不可预见。当初青客公寓传出赴美IPO的消息，市场上关于“流血上市”的讨论就已经甚嚣尘上。

  根据招股书中的公开数据，青客公寓在2017和2018两年间的营业收入分别为5.23亿和8.9亿元人民币，增长率为70%。然而净亏损翻倍有余，两年分别亏2.45亿和4.99亿人民币。

  由于招股书中的财报和商业模式受到质疑，临近上市三天前，青客还将发行规模由520万股ADS下调为270万股ADS，募资金额由1亿美元缩水至5000万美元左右。

  上市以后，青客公寓的亏损仍在持续，2019年和2020年分别亏损4.98亿元和15.34亿元。长期亏损之下，青客CEO、董事长金光杰辞去管理层职务，彻底离开了他一手创办的公司。

  4年累计亏损将近30亿元，这么一家不赚钱的公司是怎么上市的?

  答案是拿亏损换增速。

  根据青客公寓披露的数据，从2012年入局长租公寓赛道以来，4年时间，青客公寓将旗下公寓从900多间扩展至97621间，实现了100多倍的高速增长。

  长租行业另一位头部玩家蛋壳公寓，也在更早之前爆出了高管跑路、资金链断裂的大雷。蛋壳的胃口更大，两年多时间掠取超过40万房源，但代价是近42亿元的净亏损。

  资本市场对长租股怀有期待，是因为其他行业在发展初期也不乏野蛮生长的现象，比如人们耳熟能详的共享单车、外卖、在线电影票务都曾掀起过烧钱大战。

  大战三百回合决出最后的赢家独享胜利果实，已成巨头们心照不宣的潜规则。问题是长租公寓是不是条好赛道，谁又能笑到最后?

  02

  资本游戏

  从蛋壳到青客，频繁的长租公寓暴雷容易让人想到前几年的ofo，但它们其实更像海底捞：

  被安上独角兽名头的互联网新贵，在资本市场搅合起一阵阵风浪。其实扒掉不同行业的外衣，骨子里都是金融工具。

  长租公寓诞生时，打着为Z世代量身打造的时尚旗号，以装修精致、服务到位、在传统租房里加入社交因素为卖点。看似属于新兴行业，其实玩得还是那套老东西。

  比如初级玩家，一般是先从房东手里拿下大量房源，经过一番包装、营销推出“高端化”公寓，租房市场价格水涨船高。平台本质上充当了中介，赚个差价。

  高级玩家搞的是金融。以青客公寓为例，它的“租金贷”运行方式并不复杂：青客先和租客签合同，再抵押这些合同在金融平台一次性获得大量融资，租客们按月向金融平台还款。

  这种模式相当于打了个时间差：长租平台提前收到一年甚至几年租金，在账上累积起数百亿流动资金用来开疆拓土，获得更多房源。

  金融化之后，下一步就是顺其自然地向证券化演变。各种租房租赁类REITS、ABS和CMBS层出不穷，本质上是平台抵押租客的信用进行资本运作，真正的一本万利。

  听起来有点像美国的次贷危机，但美国人大多没有存款习惯，今天花明天的钱，因此金融工具层层嵌套，容易从底层爆发危机。中国人老实得多，还贷交租是要优先考虑的头等大事。

  正常情况下，这类金融机器风险可控，只要开动起来，青客等平台的雪球就能越滚越大。源源不断的租客维持着良好的现金流，日益庞大的房源网是资本市场馋到流口水的优质资产。

  关键还是租客。

  青客们想的是，新增房源、租房补贴、营销、人力都需要投入大量资金，虽然公司入不敷出，但只要租客不停地在入住，就能放心大胆打出手里所有子弹。

  资本想的是，长租巨头迟早能完成大一统，再不济也得三分天下，到那时赚钱轻而易举。

  越是加杠杆，账上的资金池就越庞大，长租公寓把自己变成了影子银行。当然无暇停下来为租客想一想，这些初出茅庐的毕业生或满身疲倦的打工人想要的，唯有“安稳”而已。

  和海底捞神话破灭的方式相似，长租公寓的美梦做得也并不长久。

  据统计，2019年已经有53家长租公寓机构资金链断裂。到2020年底，以蛋壳为首的一批龙头集中暴雷。一时间“万人维权”，网上遍布员工讨薪、房东报警、租客被扫地出门的新闻。

  近460人的某长租公寓租客维权群

  疫情是一场试炼。长租公寓无限滚雪球的模式本就是在走钢丝，疫情下出租率下降，只是加快了青客们资金链断裂的速度。

  但那些经受住这场考验的品牌，未来又会怎样?

  03

  未来可期

  几乎在青客公寓传来破产消息的同时，长租公寓行业里发生了另外一条事。

  1月20日，万科内部发布了一条人事任命，由万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务。经历种种风波后，仍然有人相信在长租公寓赛道可以大有可为。

  首先从整个市场来看，长租公寓仍然存在巨大的需求。根据《2020大学毕业生租住蓝皮书》，中国平均月租金为1357元，粗略估计之下，租赁市场规模达到2.7万亿元。

  另一方面，对各大房企而言，长租公寓已经从过去的加分题逐步向必答题演变。2021年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元。暴雷潮之后，国企正在成为更受信赖的强势玩家。

  具有房企背景的集中式长租公寓发行住房租赁专项债，可以通过相对低的成本进行大规模融资。比如从2018年到2020年，龙湖就累计发行了100亿住房租赁专项公司债券。

  房企的转变与政策有关。2020年，中国家庭负债占GDP的比重已经进一步推高至61.5%。而在2012年之前，这个数字还不足30%。

  中国家庭杠杆率飙升与资产配置高度集中于房产有关，在中国城镇居民家庭资产配置中，房产所占比重接近七成。

  一方面过度举债锁死了家庭未来的部分可支配收入，另一方面房价持续攀升不利于社会稳定。将货币向房地产以外的行业引导成了当务之急，因此近年来政策持续强调发展租赁市场。

  长租公寓的崛起属于时势使然，但“先烧钱再赚钱”的互联网思维在这个行业失败的原因，是它并不属于规模经济，忽视内功疯狂扩张的结果只能是走火入魔。

  从青客公寓等龙头短命的上市历程中，可以一窥整个长租公寓行业的乱象：跑马圈地时代，光鲜亮丽;财务暴雷之后，一地鸡毛。

  长租公寓确实是新兴产业，不过和传统地产商一样本质上做的还是金融生意。互联网涌向各行各业的结果一再证明：资本最天然的属性就是扩张，长租公寓需要更成熟的监管。

  暴雷未必不是好事，它有利于行业出清一部分劣质资本，但唯一不同的是，共享单车在“彩虹大战”之后留下的是城市垃圾，替长租公寓承担风险的却往往是一个个普通家庭。

  2021年两会上，长租公寓市场首次被写进了政府工作报告：“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

  入住长租公寓的大多是年轻人，租房是他们进入社会的第一课，选择蛋壳、青客的显然运气不太好。

  除了一笔烂账之外，更难以磨灭的，恐怕是对企业、社会和政府信任度被损害后的心理阴影。

  04

  结语

  苏轼说，惟有王城最堪隐，万人如海一身藏。

  作为一个藏身处，城市里的出租屋其实很难给打工人归属感。毕竟如果不是为了挣钱，谁又愿意在抬头看不见天空的钢铁丛林里做一根浮萍呢。

  但即便已经在风雨里锻炼出一身刀枪不入的铠甲，我们也需要那间小小的屋子作为藏身之处。它至少能遮风挡雨，让人独立、自由、不受感染，在夜晚褪去一身疲倦后安然入睡。

  对青客公寓的管理层和员工来说，这个年不太好过。公司破产，能不能拿到工资回家过年还不好说。

  但对那些租了暴雷公寓的租客来说，曾经“无家可归”的记忆恐怕更为惨痛。几万块钱租金要不回来的事说小不小，说大其实也不大。

  我们更期待的是，狂热之后，长租公寓能否能像共享单车一样，真正留下一些能让人住着放心的品牌。（来源：格隆汇）

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