受放款首套房利率的影响，今日早盘，房地产股、物业股集体走强。

A股方面，华联控股涨停，海泰发展涨超7%，天保基建涨超6%，中国武夷、阳光城等涨超4%，中交地产等跟涨。

港股方面，新城发展、碧桂园、旭辉控股涨超4%，宝龙集团、万科、绿景中国等涨超2%，富力地产等跟涨。

消息面上，央行、银保监会29日发布通知称，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

房住不炒框架下的阶段放松

昨日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。其中规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

该政策针对的城市是今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，时间是在年底前。

根据统计局发布的70大中城市房价数据，有23个符合条件，占比32.9%。这23个城市中，三线城市占比更多。

二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；

三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

对于符合条件的城市，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。这说明今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。”

对于此次政策，广发固收刘郁团队认为，这次政策是在房住不炒的框架下进行的阶段放松。政策又两个关注点：一是部分符合条件的热点城市，如房价上涨，银行和客户所协商的利率可能相应上调，以符合房住不炒的要求。二是该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，关注后续是否会透支明年的部分需求。

年内3次下调LPR

现行的房贷利率是在LPR的基础上进行加减基点。今年以来，与房贷相关的5年期以上LPR已经历3次下调。1月，5年期以上LPR下降5个基点；5月，5年期以上LPR下调15个基点；8月，5年期以上LPR下调15个基点。今年以来，5年期LPR累计下降35个基点。

9月20日公布的最新一期贷款市场报价利率显示，5年期以上LPR为4.3%。另据央行、银保监会5月通知，此次政策针对的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR减20个基点，因此按照最新的LPR，首套房贷款利率最低可至4.1%。

而据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平。受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截止到9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。

严跃进认为，此次政策在之前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%利率的基础上进一步下调，“从政策基调看，主要还是在下调的导向，目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。”

行业回暖可期

今年以来，地产行业政策持续发力，保交楼不断推进。9月23日，银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。部分大中型企业债务风险平稳化解。截至今年8月末，市场化法治化债转股落地金额约2万亿元。

政策主力之下，房地产有所回暖。据银河证券统计，本周地产销售有所回暖，9月19日-9月24日商品房成交套数、面积分别较上周上涨77%、70%，分别同比上涨47%、49%。8月房屋竣工面积为0.48亿平方米，环比增长42.5%，同比下降2.49%，降幅环比改善33.53 pct。

以此次政策展望后市严跃进预估，此类政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

刘郁团队认为这次政策主要带来两种预期上的转变：一是降息预期或面临降温。政策打开了部分城市首套房贷利率的下限，相当于对这些城市进行定向降息，市场可能预期这会在一定程度上降低MLF和LPR下调的概率。二是该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力，对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。