财经365讯（编辑：李成）桌上的日历翻到了2019年，很多房企已经开始“抢早、抢好”的营销大行动，房地产调控政策此时也很给力，在“稳经济”的大背景下，取消限售、取消摇号，房地产这个“夜壶”仿佛又要从床底拿出来了。

一、对于开发商来说，现在开始操心“市场底”什么时候出现？

市场政策底已现？

2018年12月，全国主要城市房屋销售面积回升了，一方面是地方政府在全年房价调控任务完成情况下大规模放行签约，另一方面就是开发商降价促销带来的效果。

不过，要想撑起2019年的大势，光靠开发商降价促销显然还不够。

房地产市场，呼唤更有力的支持政策出台。而随着央行宣布，1月份将进行两次降准的消息公布，2019年楼市出现了第一缕曙光。对于2019年楼市，开发商最担心的是市场需求不足。

这两年支撑国内房地产市场半壁江山的三四线城市购房需求，主要源自棚改、投资、P2P，以及三四线城市居民炒房翻身致富的渴望。

棚改的货币化安置，是三四线城市房地产市场巨大购买需求的基础，而炒房的热钱推波助澜，更是将三四线城市中产阶级家庭的狂赌魔性给勾引了出来，掏空六个钱包，买了八套房子……

然后，就没有然后了。

如果说2008年的“四万亿”刺激是大水漫灌的话，2016年的三四线城市棚改货币化安置，就可以被看作是国开行对于三四线城市地方政府的一次定向宽松。

但是国开行的PSL也好，MLF也好，都是债权性融资，是需要还的。国开行借钱给地方政府，地方政府再实施棚改拆迁，通过货币化安置给居民钱，居民拿着钱再加上自己的贷款去买开发商的房子，地方政府通过卖地还国开行钱。

最终，棚改实施前后所增加的各项成本，都通过房价上涨的形式又转嫁到了棚改的居民头上。棚改户是本地市民，要将房子变现，这个城市就要有足够多的新市民进城，才能推动当地房地产市场繁荣，才有人接盘这些棚改户手中的房子。

这个逻辑在房价高涨的情况下没问题，但是在房价下行的情况下就出问题了。因为大家都是买涨不买跌，一旦房价下跌，新市民也不买房子，棚改户所分到的房子就砸在了手里，这样的市场预期蔓延下去，三四线城市的房地产市场就会陷入悲观。

大量新市民进城买单的前提是这个城市有足够多的外来人口，而实际上全国大部分三四线城市人口流出速度大于流入，随着高铁的兴建，围绕核心城市的三四线城市受益，而远离核心城市的三四线城市则被“虹吸”。

对于三四线城市来说，当地买房需求通常有“韭菜”特征，但是割完一茬，往往需要养3-4年的时间才有下一茬韭菜长成。可随着开发商密集布局三四线，很多三四线城市房子供过于求，天天都是打折促销，韭菜不够割了。

2018年房地产市场成交量的60%由三四线城市贡献，如果三四线城市出问题，2019年房地产市场的需求就会出问题。